抵押权和租赁关系并存时，如何确定两者效力

本文摘要：抵押权和出租关系共存时，如何确认两者效力主要案情： 赵医生卸任后想要在县城进一药店，之后向好友朱某借款3万元，双方于93年10月签定了借款协议，誓约：赵某向朱某借款3万元，以其闲置的二间房屋不作抵押，借款月息0.8%，迟于于95年年底连本带利偿还，如届满并未还，则加息0.2%，推迟二个月，推迟后仍无法交还的，朱某有权从卖掉抵押房款中受偿。赵医生获得借款后之后在县城出租了二间房办理了有关登记手续月开业。

抵押权和出租关系共存时，如何确认两者效力主要案情： 赵医生卸任后想要在县城进一药店，之后向好友朱某借款3万元，双方于93年10月签定了借款协议，誓约：赵某向朱某借款3万元，以其闲置的二间房屋不作抵押，借款月息0.8%，迟于于95年年底连本带利偿还，如届满并未还，则加息0.2%，推迟二个月，推迟后仍无法交还的，朱某有权从卖掉抵押房款中受偿。赵医生获得借款后之后在县城出租了二间房办理了有关登记手续月开业。94年6月，赵将原作抵押的两间房屋租用陈某居住于，租期二年，陈告诉该房已原作抵押，但自己只是同住也就租用下来。

95年10月赵某因销售假药被被捕，药店也被工商局查禁。朱某告诉赵已无力偿还，之后向赵的家属明确提出卖掉抵押的房屋用来偿还，赵的家属没异议。但承租人陈某不表示同意，指出自己出租期限年满无法卖掉，朱某说道买家已寻找而且开价很高，害怕错过机会，陈万不得已愿以某种程度价格出售该房，但朱仍不表示同意，指出自己已与买家商定，决意要陈搬离，双方争执不下，陈向法院驳回诉讼请求优先购买该房屋。

体育节目： 本案的争议焦点是抵押权和出租关系共存时，如何确认两者效力。根据《民法通则》的规定当债务人不能偿还届满债务时，债权人有权背叛抵押物，从卖掉款中受偿。问题是该原作抵押权的房屋又租赁他人，且租期年满，朱某拒绝卖掉房屋行使抵押权，是合法的予以反对。

但陈某的出租关系也是合法有效地的，如何确保其合法权益呢?一般来说有以下两种情况： 1.出租在再行，抵押在后。近代社会法学大多指出“交易忍出租”，即出租关系正式成立后，即使出租物出让，其出租关系对受让人依然有效地在出租关系期满前受让人无法中止出租关系，提升租金。2.抵押在再行，出租在后，根据物权高于债权的原则，当抵押权人卖掉抵押物时，出租关系适当中止，但在同等条件下承租人有优先购买权，承租人的这项权利也限于于出租在再行，抵押在后的情况甚至在出租届满，出租人背叛出租物时承租人在同等条件下也有优先购买权。因此本案，陈某对赵某的房屋有优先权，法院予以反对。

债务人无力偿还，债权人有权背叛抵押物。出租关系年满，承租人有权优先购买。

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